Hohe Bauzinsen verteuern den Immobilienkauf und bremsen Eigenheime besonders

Hohe Bauzinsen bremsen den deutschen Immobilienmarkt spürbar: Das Gewos-Institut erwartet 2026 rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien. Das wären 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Eigenheime dürften mit einem Rückgang von mehr als fünf Prozent noch stärker betroffen sein. Für Kaufinteressierte wird die Finanzierung damit zum zentralen Filter, während Eigentümer mit längeren Vermarktungszeiten rechnen müssen. Eine Entspannung für Wohnungssuchende folgt daraus jedoch nicht automatisch.

Wie deutlich die Zahl der Immobilienkäufe sinken dürfte

Die Prognose unterscheidet zwischen dem gesamten Markt für Wohnimmobilien und einzelnen Segmenten. Zum Gesamtmarkt zählen neben Eigenheimen und Eigentumswohnungen auch Mehrfamilienhäuser sowie Wohnbauland. Der erwartete Rückgang von 4,4 Prozent verteilt sich daher nicht gleichmäßig auf alle Immobilienarten.

Die in der Volksstimme wiedergegebene Gewos-Prognose basiert auf Daten der Gutachterausschüsse aus dem ersten Halbjahr. Sie beschreibt die erwartete Zahl abgeschlossener Käufe im Gesamtjahr 2026 und damit keine bereits feststehende Jahresbilanz.

Der Unterschied zwischen Gesamtmarkt und Eigenheimen ist für die Einordnung wesentlich. Wer ein selbst genutztes Haus erwerben will, benötigt häufig einen hohen Kreditbetrag. Steigt dessen Verzinsung, verändert sich die monatliche Belastung unmittelbar. Andere Segmente können sich anders entwickeln, sodass die Prognose von 4,4 Prozent nicht auf jede Region oder Immobilienart übertragen werden kann.

Woran die schwächere Nachfrage bereits erkennbar ist

Im zweiten Quartal gingen die Anfragen auf Immobilienanzeigen zurück, während Objekte länger am Markt blieben. Diese beiden Signale ergänzen die Transaktionsprognose: Weniger Anfragen zeigen eine frühere Phase der Kaufentscheidung, längere Vermarktungszeiten betreffen bereits angebotene Häuser oder Wohnungen. Sie bedeuten allerdings nicht zwangsläufig, dass jede Immobilie an Wert verliert. Standort, Zustand, Energieeffizienz und Finanzierungssituation werden durch die vorliegenden Zahlen nicht einzeln bewertet.

Der wichtigste finanzielle Belastungsfaktor ist der Zins. Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung lagen zuletzt bei ungefähr 4,25 Prozent pro Jahr. Nach Angaben von Barkow Consulting war dies der höchste Stand seit Mai 2011. Ein höherer Zinssatz verteuert den Kredit über die gesamte Finanzierung und kann zugleich den Betrag verringern, den ein Haushalt bei gleichbleibender Monatsrate aufnehmen kann.

Für Kaufinteressierte sind deshalb nicht allein Angebotspreise entscheidend. Relevant sind auch Eigenkapital, benötigte Kreditsumme, anfängliche Tilgung und die Dauer der Zinsbindung. Die Eckdaten ersetzen keine individuelle Finanzierungsprüfung, zeigen aber, weshalb selbst unveränderte Immobilienpreise nicht automatisch zu einer gleichbleibenden Gesamtbelastung führen. Praktische Grundlagen zu Nebenkosten und Vorbereitung bündelt der Ratgeber zum Immobilienkauf.

Eigentümer, die verkaufen möchten, sehen sich dagegen möglicherweise mit einem kleineren Kreis finanzierungsfähiger Interessenten konfrontiert. Die gemeldeten längeren Vermarktungszeiträume sprechen dafür, dass Auswahl und Entscheidungsprozess mehr Zeit beanspruchen können. Für Anleger liefert der allgemeine Rückgang ebenfalls kein einheitliches Signal, weil selbst genutzte Eigenheime und vermietete Mehrfamilienhäuser unterschiedlichen Nachfragebedingungen unterliegen.

Warum nicht nur die Bauzinsen belasten

Die Finanzierungskosten erklären nur einen Teil der erwarteten Abkühlung. Das Umfeld wird zusätzlich von mehreren Faktoren geprägt:

• Steigende Baupreise verteuern Neubau und umfangreiche Modernisierungen.
• Eine stärkere allgemeine Teuerung beansprucht das Budget privater Haushalte zusätzlich.
• Kriege und Zollkonflikte erhöhen die wirtschaftliche Unsicherheit und fördern Kaufzurückhaltung.
• Eine etwas strengere Kreditvergabe kann den Zugang zur Finanzierung erschweren.

Gewos-Immobilienexperte Sebastian Wunsch fasst zwei Kostenfaktoren so zusammen: „Neben den Bauzinsen ziehen auch die Baupreise und die allgemeine Teuerung wieder stärker an“. Der Zusammenhang ist damit breiter als eine reine Reaktion auf den Hypothekenzins. Bei Haushalten mit viel Eigenkapital fällt dessen Einfluss geringer aus, während kreditintensive Käufe stärker auf Zinsänderungen reagieren.

Weniger Käufe lösen den Wohnungsmangel nicht

Eine sinkende Nachfrage nach Wohneigentum ist nicht mit weniger Wohnraumbedarf gleichzusetzen. Wenn Haushalte einen Kauf verschieben oder keine Finanzierung erhalten, bleiben sie häufig auf Mietwohnungen angewiesen. Gleichzeitig erschweren hohe Baukosten, Effizienzanforderungen und wirtschaftliche Unsicherheit die Kalkulation neuer Projekte.

Ein Bericht von ad-hoc-news.de nennt eine Lücke von 1,4 Millionen bezahlbaren Wohnungen und beschreibt viele Neubauvorhaben unter den gegenwärtigen Bedingungen als unrentabel. Diese Zahl stammt aus diesem Bericht und ist von der Gewos-Prognose zu den Immobilientransaktionen zu unterscheiden. Sie misst einen Angebotsmangel, nicht die Zahl gescheiterter Kaufvorhaben.

Damit wirken zwei Entwicklungen gleichzeitig: Der kreditfinanzierte Eigentumserwerb verliert an Dynamik, während bezahlbarer Mietwohnraum knapp bleibt. Wie angespannt die Lage vieler Haushalte ist, zeigt eine repräsentative Allensbach-Befragung. Nach einem Bericht der Deutschen Wirtschafts-Nachrichten stuften 52 Prozent der befragten Mieter ihre Miete als große oder sehr große Belastung ein.

Für die weitere Entwicklung sind daher mehrere Signale getrennt zu beobachten: Bauzinsen und Kreditbedingungen bestimmen die Finanzierbarkeit, Anfragen und Vermarktungsdauer zeigen die aktuelle Kaufbereitschaft, während Baukosten und Wirtschaftlichkeit des Neubaus das künftige Angebot beeinflussen. Eine geringere Zahl von Eigenheimkäufen kann den Wettbewerb unter Käufern dämpfen, beseitigt aber weder den Mangel an bezahlbaren Wohnungen noch die finanzielle Belastung vieler Mieter.

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